החלטה בתיק פש"ר 8264-08

א. רקע  

שוכר ונאמן אוחזים בנכס. זה טוען כולו שלי וזה טוען כולו שלי. זכותו של השוכר לדיירות מוגנת יסודה בהסכם בעל פה וזכותו של הנאמן למימוש הנכס יסודה במינויו על ידי בית משפט בהליכי פשיטת רגל.

החייב, אליהו חנאי, פושט הרגל, הינו הבעלים של נכס מסחרי (חנות) ברח' סוקולוב 74 בחולון (הידוע כגוש 7170 חלקה 6 תת חלקה 8) ושל דירה ברח' סוקולוב 76 (הידועה כגוש 7170 חלקה 7).

האחים ג'אן רפי ואייל (להלן: "השוכרים") שכרו, כך על פי טענתם, בחודש ינואר 2000 את החנות מהחייב בדמי מפתח בשווי כולל של 1,000,000 ש"ח ששולמו לשיעורין. על פי הנטען, הסכמות הצדדים, אשר לא עוגנו בחוזה בכתב, כללו תשלום דמי מפתח שנפרש על פני שלוש שנים בהמחאות מעותדות, כשלחייב הזכות לנכותן בבנק על פי שיקול דעתו. כן, התחייבו השוכרים בנוסף לדמי המפתח, לשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 1,200$.

עוד בגדרי ההסכמות הנטענות החייב, הנחה את השוכרים להעביר תשלומים אלה ואחרים ישירות לידי אחיו- יצחק חנאי.

הצדדים, על פי הנטען, פעלו על פי מתווה עסקי זה עד לחודש ינואר 2009 - מועד מינויו של עוה"ד אריק אמיר כנאמן על נכסי החייב (להלן: "הנאמן").

הנאמן סבור, כי נסיבות ביצוע העסקה, לרבות דרכי ביצוע התשלומים ומועדיהם מלמדים על יחסי שכירות "רגילים" בעלי צביון מסחרי, ולא יחסי שכירות שחוק הגנת הדייר חל עליהם. זאת ועוד. בהתחשב בנתוני הנכס (מיקום החנות וגודלה) ובחוות הדעת השמאית, דמי השכירות הראויים עבור החנות מוערכים בכ- 22,000 ש"ח לחודש, ואילו דמי השמוש הראויים בעבור הדירה מוערכים בסכום של 2,500 ש"ח לחודש. 

במסגרת תפקידו, פנה הנאמן לשוכרים, בדרישה כי יפקידו את דמי השכירות (עפ"י תחשיבו) בגין החנות והדירה לקופת פשיטת הרגל.

נוכח המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בדבר מהות העסקה וטיב התשלומים, עתר הנאמן בבקשות למתן צו להפקדת דמי השכירות הראויים בגין החנות והדירה לקופת פשיטת הרגל (בשא 4521/09) ולמתן צו פינוי (בשא 4520/09), אלו הבקשות שבפניי.

ב. טענות הצדדים

השוכרים בתגובתם מיום 29.09.09 טענו, כי ברקע עסקת דמי המפתח (שאינה מגובה בהסכם בכתב) גילו הצעיר של רפי ג'אן ויחסי רעות עמוקים בינו לבין החייב.

על פי גירסה זו, ההתקשרות העסקית בין הצדדים נעשתה בשנות ה-90 כאשר רפי היה בן 17. החייב הינו הבעלים של קומפלקס מקרקעין ברח' סוקולוב הבנוי משתי קומות. הקומה הראשונה מסחרית והקומה השנייה כוללת דירות למגורים. החנות מושא הבקשות ממוקמת בקומת הקרקע. בעקבות משבר כלכלי שפקד את החייב פנה, זה האחרון, בשלהי שנת 1999 לרפי והציע לו לשכור את החנות בדמי מפתח.

העסקה כך נטען,  רקמה עור וגידים בחודש ינואר 2000 וממועד זה פעלו הצדדים על פי ההבנות, ולא הועלתה, מטעם החייב, טרוניה או השגה ביחס לרכיבי התשלום (דמי המפתח או השכירות).

השוכרים דחו את טענת הנאמן, לפיה תקופת השכירות הסתיימה ביום 30.12.08. לדידם,  טענה זו, פרט לכך שאינה מעוגנת באסמכתא כלשהי (חוזה שכירות חליפי) נמצאת בסתירה מוחלטת להבנות שביסוד עסקת דמי המפתח ולהתנהגותם על פיה. ומכאן, שזכאים הם על יסוד ההסכם והדין להמשיך ולהחזיק בחנות, עבורה שילמו דמי מפתח.

לעניין תשלומי השכירות -  אישרו השוכרים כי בשל סכסוך משפטי שנתגלע בין האחים חנאי, סביב שאלת הבעלות על החנות, נמנעו מהעברתם של התשלומים לידי חנאי יצחק, ברם עם ההכרעה בשאלת הבעלות בבית המשפט העליון (ע"א 3147/07) והמצאת העתקה לידיהם (ע"י הנאמן ביום 28.1.09), הועברו לאלתר דמי השכירות המוגנים  לנאמן, וזה סירב לקבלם (דמי השכירות עד חודש אוקטובר 09 בסכום כולל של 10,800 $ נשלחו לנאמן).

כך או כך, נטען כי  זכותו של הנאמן חופפת את זכויותיו וחובותיו של החייב ואינה יכולה לחרוג מהם, כפי שמבקש הנאמן לעשות, בדרישתו לדמי שכירות מוגדלים.

באשר לדירת המגורים -  נטען, כי לא נעשה בה שימוש פרטי או מסחרי ע"י האחים ג'אן וזו הושבה עוד בחודש מאי 2009 לידי הנאמן. נטען כי  טענות הנאמן ביחס לדירה אינן נתמכות ולו בבדל ראיה , אם בדמות חשבון חשמל ארנונה או כל חיוב חודשי אחר.

הוסיפו וטענו השוכרים כי בקשותיו של הנאמן הן למעשה "קיצור דרך" להעשרת קופת פשיטת הרגל שלא כדין, ותכליתן לעשות עושר ולא במשפט, תוך הסתמכות על פקודת פשיטת הרגל ומבלי להגיש תביעות מתאימות שתידונה על פי סדרי הדין הרגילים.